Mała wspólnota mieszkaniowa

Ustawa o własności lokali nie wprowadza w nazewnictwie pojęcia “mała wspólnota”. Jednakże stosuje się te nazwę potocznie wówczas, gdy mówi się o terenie nieruchomości lub liczbie lokali użytkowych, których nie może być więcej jak siedem.

Jednakże mimo braku szczegółowych wytycznych w ustawie o własności lokali, mała wspólnota mieszkaniowa regulowana jest przez przepisy Kodeksu Cywilnego. Jeśli na przykład właściciele nie wybrali zarządu w sposób umowny, powinni zastosować się do ustaleń Kodeksu, z którego wynika, iż zarząd wspólnoty mieszkaniowej tworzą wszyscy jej właściciele. Niejednokrotnie jednak właściciele decydują się na powołanie profesjonalnego zarządcy, który z zewnątrz będzie mógł lepiej monitorować wszelkie inwestycje wspólnoty.

Mimo, że w stosunku do “małych wspólnot” odnieść można się do wielu przepisów prawnych, najczęściej jednak małe wspólnoty mieszkaniowe w ogóle nie podejmują żadnych decyzji co do sposobu zarządzania. Spoczywające na nich obowiązki z kolei wykonują w sposób niezmienny, według pisanych bądź umownych ustaleń pomiędzy właścicielami. Ogólnie rzecz ujmując, małe wspólnoty mieszkaniowe działają na zasadzie wzajemnego porozumienia z innymi właścicielami, wszystkich członków zarządu traktując na równi ze sobą. Podobnie jest w przypadku kupna i sprzedaży nieruchomości przez małe wspólnoty. Większość z nich podejmuje takie decyzje na drodze negocjacji, nie zaś inwestowania wspólnym kapitałem bez zgody wszystkich członków.

Co jednak ważne, właściciele lokali użytkowych nie mogą podejmować uchwał w oparciu o szczegółowe przepisy, ponieważ według polskiego prawa sami nie są władni do podejmowania decyzji, jak również do wykonywania wszelkich czynności wykonawczych. W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych, najczęściej nie stosuje się popularnego głosowania w celu zatwierdzenia uchwał członków. Zdecydowanie częściej wypracowuje się tutaj porozumienie i zgodę pomiędzy poszczególnymi właścicielami lokali użytkowych, wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej.